6 Şubat Depremlerinin Konut Değerlerine Etkisi; Malatya, Yeşilyurt Örneği

Abstract

Afetlerin mekânsal ve ekonomik etkileri, günümüzde yalnızca mühendislik disiplinleriyle değil, mekânsal analiz ve kent planlama disiplinleriyle de değerlendirilmektedir. Türkiye'nin Doğu Anadolu Fay Zonu üzerinde yer alan Malatya ili, 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli ve ardışık iki büyük deprem sonucunda ciddi fiziksel yıkımlara ve sosyo-ekonomik dönüşümlere sahne olmuştur. Bu tez çalışması, söz konusu depremlerin Malatya ilindeki konut değerleri üzerindeki etkisini çok boyutlu bir yaklaşımla ele alarak, afet sonrası gayrimenkul değerleme süreçlerinin bilimsel, mekânsal ve ekonomik bir çözümlemesini sunmayı amaçlamaktadır. Araştırmada, afet sonrası konut piyasasında meydana gelen değer kayıpları ve kazançları; hasar durumu, yapı yaşı, bulunduğu kat, kullanım alanı (m²), zemin özellikleri ve yapı dayanıklılığı gibi değişkenler temelinde analiz edilmiştir. Bu bağlamda, Malatya il merkezinde yer alan Karakavak, Tecde, Bostanbaşı, Çilesiz ve Yakınca mahallelerinde bulunan 54 taşınmaz üzerinden veri toplanmış; bu taşınmazların deprem öncesi ve sonrası birim metrekare satış değerleri karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiştir. Analiz sürecinde hem kantitatif (istatistiksel) hem de mekânsal karşılaştırma yöntemleri(haritalama ve oran analizleri) birlikte kullanılmış; ayrıca her taşınmazın değer değişimoranı, hasar durumu ile ilişkilendirilerek grafiksel temsillerle desteklenmiştir. Elde edilen bulgular, deprem sonrası konut piyasasında homojen olmayan, parçalı ve yer yer çelişkili bir değer dağılımı olduğunu ortaya koymuştur. Özellikle yapı stokunun büyük ölçüde 2000 sonrası inşa edilmiş olmasına rağmen, zemin riski ve yapı tekniğindeki farklılıklar nedeniyle aynı mahalle içerisindeki taşınmazlar arasında ciddi değer sapmaları gözlemlenmiştir. Yeni ve az hasarlı yapılarda konut birim fiyatlarının deprem sonrası göreli olarak arttığı, buna karşılık hasarlı ve yapısal risk taşıyan yapılarda %30–50'ye varan değer kayıplarının yaşandığı tespit edilmiştir. Bu durum, piyasa davranışlarının yalnızca fiziki hasarla değil, algısal güven düzeyiyle de şekillendiğini göstermektedir. Anahtar Sözcükler: Malatya, Deprem, Malatya depremi, Gayrimenkul Değerleme

The spatial and economic impacts of disasters are currently evaluated not only within the scope of engineering disciplines but also through the lenses of spatial analysis and urban planning. Located on the East Anatolian Fault Zone of Turkey, the province of Malatya experienced severe physical destruction and socio-economic transformations following two successive major earthquakes centered in Kahramanmaraş on February 6, 2023. This thesis aims to provide a comprehensive, multi-dimensional examination of the earthquakes' effects on housing values in Malatya by analyzing post-disaster real estate valuation processes through scientific, spatial, and economic frameworks. In this study, fluctuations in housing values following the disaster—both losses and gains—are analyzed based on variables such as structural damage status, building age, floor location, usable area (in square meters), soil characteristics, and structural resilience. For this purpose, data were collected from 54 individual properties located in five neighborhoods within central Malatya: Karakavak, Tecde, Bostanbaşı, Çilesiz, and Yakınca. The unit sale prices of these properties before and after the earthquake were comparatively evaluated. The analysis employed both quantitative (statistical) and spatial comparative methods(such as mapping and ratio analysis). Moreover, each property's rate of value change was correlated with its damage status and visualized through graphical representations. The findings reveal a highly fragmented, heterogeneous, and in some cases contradictory distribution of property values in the post-earthquake housing market. Despite the fact that a significant portion of the housing stock was constructed after the year 2000, substantial discrepancies in value were observed among properties located within the same neighborhood—primarily due to variations in soil quality and construction techniques. While properties situated in newly built or structurally reinforced buildings exhibited relative increases in unit price following the earthquake, those that were damaged or structurally compromised experienced value losses of up to 30–50%. This indicates that market behavior is shaped not only by the degree of physical damage but also by perceived safety and trust in structural integrity Keywords: Malatya, Earthquake, Malatya Earthquake, Real Estate Valuation