Arazi Değerinin Belirlenmesinde Kapitalizasyon Oranının Kullanılması

Abstract

Kamulaştırma davalarında arazi değeri, araziden elde edilen net gelir esas alınarak hesaplanmaktadır. Bu yaklaşıma göre arazi değerini belirleyen değişkenlerden birisi net gelir diğeri kapitalizasyon oranıdır. Bilirkişilerin kapitalizasyon oranında yapacakları bir hata, arazi değerinin tartışmaya yol açacak ölçüde eksik ya da fazla hesaplanmasına yol açacaktır. Makalenin amacı, kamulaştırma davalarında arazi değerinin belirlenmesinde kullanılan kapitalizasyon oranıyla ilgili Yargıtay kararlarını tartışmak ve konuyla ilgili bilimsel bir çerçeve ortaya koymaktır. Makalenin materyalini, 62 adet Yargıtay kararının incelenmesiyle elde edilen veriler oluşturmaktadır. Yargıtay tarafından önerilen kapitalizasyon oranları sayesinde, bilirkişiler arasında uygulama birliğinin sağlanması amaçlanmaktadır. Böylece aynı bölgede birbirinden çok farklı kapitalizasyon oranlarının kullanılmasının önüne geçilmesi öngörülmektedir. Kapitalizasyon oranıyla ilgili Yargıtay kararlarının, arazi kamulaştırma davalarıyla ilgili itirazları belli ölçüde azalttığı söylenebilir. Makalede, öncelikle kapitalizasyon oranının hesaplanmasıyla ilgili metodolojiye yer verilmiş, daha sonra Yargıtay’ın bilirkişi raporlarına dayalı kararları tartışılmıştır. Makale; bilirkişiler, değerleme komisyonları ve yargı organları başta olmak üzere ilgili kişi ve kuruluşlara yol gösterici olacaktır.