Ticari Taşınmazların Değerlemesine Etki Eden Faktörlerin Belirlenmesi

Abstract

Bu tez çalışmasında Türkiye'de ticari gayrimenkullerin değerlemesine etkileyen faktörleri belirleyebilmek adına istatiksel yöntemler kullanılarak bir analiz yapılmıştır. Analiz sürecinde öncelikle Dünya genelinde ve Türkiye'de yayımlanmış literatürler kapsamlı olarak incelenerek ticari gayrimenkullerin değerlemesine etkileyen faktörler belirlenmiş ve Türkiye koşullarına uygun olan 22 adet faktör istatistiksel analiz için kullanılmıştır. Tez çalışması kapsamında 2019 yılı 3.çeyrek sonu itibariyle Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyesi Sermaye Piyasası Kurulu Gayrimenkul Değerleme Lisansı'na sahip 8.849 değerleme uzmanına yönelik anket çalışması düzenlenmiştir. Anket çalışmasında belirlenen 22 adet faktörün 0-100 arasında puanlama yapılması istenmiş ve faktörlerin etki dereceleri de belirlenmiştir. Anketin geçerli, güvenilir ve bilimsel sonuçlara doğru ulaşabilmesi için Güç (Power) Analizi yapılarak örneklem sayısı belirlenmiştir. Güç (Power) Analizi sonucunda 8.849 kişi içerisinden % 95 güven, % 5 kabul edilebilir hata payına göre toplamda 368 kişi ile görüşülmesi gerektiği ortaya çıkmıştır. Anket çalışması tamamlandığında ankete 231 gayrimenkul değerleme uzmanının katılım sağladığı görüldüğünden analiz sonuçları ankete katılım sağlayan değerleme uzmanlarının verdiği cevaplara göre yapılmıştır. Yapılan anket sonuçlarına göre % 95 güven aralığı % 10 kabul edilebilir hata payına göre yeniden hesaplama yapılmış ve 231 anketin güvenilir ve doğru sonuç vereceği kabul edilmiştir. Buna göre, güvenilirlik analizi, freidman testi yapılarak ticari gayrimenkullerin değerine etki eden faktörlerin analizi gerçekleştirilmiş ve 17 adet faktörün ticari gayrimenkullerin değerini etkileyen faktör olduğu ve önem dereceleri ortaya konulmuştur.In this thesis, an analysis was conducted using statistical methods to determine the factors that effect the valuation of commercial real estate in Turkey. Throughout the world primarily in the analysis process and determined the literature published in Turkey factors effecting the valuation of commercial real estate and comprehensively examined 22 factors according to the conditions in Turkey were used for statistical analysis. In the thesis, as of the third quarter of 2019, the member of the Turkey Appraisers Association of Real Estate who has Appraisal Licensing of Capital Markets Board has arranged a survey work for 8849 appraiser. It was asked to score between 0-100 of the 22 factors determined in the survey and the effect levels of the factors were determined. In order to reach valid, reliable and scientific results of the questionnaire, Power Analysis was conducted and the number of samples was determined. As a result of the Power Analysis, it was found that 95% of the 8,849 people should be interviewed with a total of 368 people according to the % 5 acceptable error margin. When the survey was completed, it was seen that 231 real estate appraisers participated in the survey and the results of the analysis were made according to the answers given by the appraisers who participated in the survey. According to the survey results, 95% confidence interval and 10 % acceptable error margin were recalculated and 231 questionnaires were accepted to be reliable and accurate. Accordingly, reliability and freidman tests were conducted to analyze the factors affecting the value of commercial real estate and 17 factors were determined to be the factors that affect the value of commercial real estate and their importance levels were revealed.