Kentsel Dönüşüm Alanlarında Kitlesel Değerleme

Abstract

Yüzyıllar boyunca taşınmaz, insanların barınma ihtiyacından ve mekâna ait hissetme duygusundan ötürü önemini yitirmemiştir. Artan nüfus ile birlikte taşınmaz sayısının artması sosyal, ekonomik, fiziksel ve çevresel farklılıklar gösteren mekânların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Mekânlar arasındaki farklılıkların zamanla artması ile birlikte, ekonomik etkinliğin yitirilmesi, toplumsal dışlanmaya maruz kalan alanların artması, çevresel denge ve kalitenin sağlanamaması gibi sorunlarla karşı karşıya kalınmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamaları, bu sorunların çözümünde etkin rol oynamaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında taşınmazın değerinin belirlenmesi gerek vatandaşın kentsel dönüşüme katılımında gerekse uygulama sonrası değerin belirlenmesinde önem arz etmektedir. Bu tez çalışmasında, Elâzığ ili Merkez ilçesi Cumhuriyet Mahallesi'nde bulunan 21.69 hektarlık kentsel dönüşüm alanındaki arsa ve konut vasıflı taşınmazlara Ridge Regresyon analizi kullanılarak kitlesel değerleme yöntemi uygulanmıştır. Tez çalışmasının sonucunda; kentsel dönüşüm alanında bulunan 51 adet arsa, 348 adet konut vasıflı taşınmazların değerinde etkili olan faktörlerin de yer aldığı arsa ve konut modellerine ulaşılmıştır. Kentsel dönüşüm alanlarında; Çoklu Regresyon analizi varsayımlarının sağlanmadığı durumlarda, Ridge Regresyon analizi kullanılarak kitlesel değerlemenin uygulanabileceği sonucuna varılmıştır. Değerlemesi yapılacak taşınmaz grupların değerinde etkili olan faktörlerin büyük bir çoğunluğunun modelde yer almasının istendiği durumlarda, Ridge Regresyon analizinin gerçekleştirilmesinin daha avantajlı olduğu görülmüştür.For centuries, real estate hasn't lost its significance due to human beings' need for sheltering and sense of belonging to place. The increasing number of real estate together with the increasing population has been causing the emergence of places varying with social, economic, physical and environmental differences. Along with the increase of differences between places over time, problems such as loss of economic activity, increase of areas exposed to social exclusion, environmental balance and lack of quality are encountered. Urban transformation projects play an active role in solving these problems. Pegging of real estate in urban transformation projects has importance both in the participation of citizens in urban transformation and in the pegging of real estate after the project. In this study, by using Ridge Regression analysis, mass appraisal valuation method was applied to land and residential real estate in 21.69 hectare urban transformation area in Cumhuriyet district of Central county of Elazig province. As a result of this study; it has been found the land and residential models including the factors affecting the value of 51 land plots and 348 residential real estate properties in the area of urban transformation. In urban transformation areas; in case the assumptions of multiple regression analysis cannot be applied, it has been concluded that mass appraisal valuation can be applied by using Ridge Regression analysis. In the event that a significant majority of the factors influencing the value of real estate groups to be valuated is desired to take part in the model, it has been found that Ridge Regression analysis would be more advantageous.