Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi

Abstract

Gayrimenkuller günümüzde barınma ve korunma ihtiyacının haricinde önemli bir yatırım aracı olarak da görülmektedir. Özellikle yatırım aracı olarak düşünüldüğünde gayrimenkulün en önemli unsuru değeridir. Gayrimenkul değerleme; bir gayrimenkulle ilgili tüm verilerin toplanması, bu verilerin bir sistem dahilinde bir araya getirilmesi ve seçilecek değerleme yöntemi ile gayrimenkule uygulanmasıdır. Ülkemizde gayrimenkul değerleme konusunda yasal mevzuatın kopuk ve yetersiz olması, hatalı değerleme uygulamalarını da beraberinde getirmektedir. Gayrimenkullerin değerlerinin objektif olarak belirlenebilmesi için güvenilir, hata payı düşük modern ve istatistiki yöntemler tercih edilmelidir. Bu çalışmada Samsun ili, Atakum ilçesi, Büyükkolpınar ve Küçükkolpınar mahalleleri çalışma alanı olarak seçilmiş, konutların değerine etki eden faktörler Hedonik Fiyat Modeli oluşturularak incelenmiştir. Bölgedeki emlak ofislerinde çalışan uzmanlar ile yüz yüze görüşmeler sağlanmış, toplanan veriler ile SPSS 17.0 programında çözümlemeler yapılmıştır. Modelde 19 bağımsız değişken kullanılmış, bunlardan yalnızca 9 tanesinin konut fiyatı üzerinde anlamlı etkiye sahip olduğu görülmüştür. Analizde fiziksel ve çevresel faktörler ayrı ayrı incelenmiş, fiziksel faktörlerin konut fiyatı üzerinde çevresel faktörlere göre daha etkili olduğu açıklanmıştır. Analize göre fiziksel özelliklere bakıldığında; metrekare konut fiyatını olumlu etkilerken, konutun yaşı ve işgal durumu konut fiyatını olumsuz yönde etkilemektedir. Çevresel özelliklere bakıldığında ise; sırasıyla okula yakınlık, site içinde olması, otoparkının bulunması, AVM ve tramvaya yakın olması konut fiyatını pozitif etkilerken, sadece konumun (cadde üzerinde olması) konut fiyatını olumsuz etkilediği sonucuna varılmıştır.

Today real estate is seen as an important investment tool besides the need for shelter and protection. Especially when considered as an investment tool, the most important element of real estate is its value. Real estate valuation; It is the collection of all data related to a real estate, bringing these data together in a system and applying it to the real estate with the valuation method to be selected. The fact that the legal legislation on real estate valuation is broken and insufficient in our country brings with it erroneous valuation practices. In order to determine the values of real estates objectively, reliable, modern and statistical methods with low margin of error should be preferred. In this study, Samsun province, Atakum district, Büyükkolpınar and Küçükkolpınar neighborhoods were selected as regions, and the factors affecting the value of the houses were examined by creating the Hedonic Price Model. Face-to-face interviews were conducted with the experts working in the real estate offices in the region, and the obtained data were analyzed with the SPSS 17.0 program. 19 independent variables were used in the model, and only 9 of them were found to have a significant effect on the house price. In the analysis, physical and environmental factors were examined separately, and it was explained that physical factors were more effective on housing prices than environmental factors. Considering the physical properties according to the analysis; square meters affect the housing price positively, while the age and occupation status of the housing affect the housing price negatively. Considering the environmental characteristics; It was concluded that while the proximity to the school, being in the complex, having a parking lot, being close to the shopping mall and tram, affect the housing price positively, while only the location (on the street) affects the housing price negatively.